Pastarieji metai ir mėnesiai nekilnojamojo turto bei statybų rinkoje primena nesibaigiančius amerikietiškus kalnelius. Nors dar visai neseniai buvo pastebimas šioks toks kainų stabilizavimosi periodas, naujausi duomenys ir rinkos dalyvių patirtys rodo, kad statybos darbų kainos vėl šoktelėjo į viršų. Tai sukelia nerimą tiek didiesiems nekilnojamojo turto vystytojams, tiek ir paprastiems gyventojams, planuojantiems nuosavo būsto statybas ar kapitalinį remontą. Šis netikėtas, nors iš dalies ir prognozuotas augimas, verčia iš naujo peržiūrėti sąmatas, ieškoti papildomų finansavimo šaltinių bei koreguoti projektų įgyvendinimo terminus. Dažnam kyla natūralus klausimas – kas iš tiesų lėmė šį naują kainų šuolį, kaip prie to prisitaikyti ir ar jau pasiekėme tą ribą, nuo kurios statybų kaštai pradės mažėti, ar visgi reikėtų ruoštis dar didesnėms išlaidoms ateityje.
Pagrindinės priežastys, lėmusios statybų kainų augimą
Statybų sektorius yra itin jautrus įvairiems makroekonominiams, vietiniams ir pasauliniams geopolitiniams pokyčiams. Kainų augimą lėmė ne vienas atskiras veiksnys, o greičiau kompleksinė priežasčių grandinė, kuri tiesiogiai paveikė tiek statybinių medžiagų, tiek pačių paslaugų įkainius.
Žaliavų ir statybinių medžiagų brangimas
Viena iš akivaizdžiausių priežasčių, kodėl statybos darbai reikalauja vis didesnių investicijų, yra nesibaigiantis žaliavų kainų svyravimas. Nors kai kurių medžiagų, pavyzdžiui, statybinės medienos ar tam tikrų metalo gaminių, kainos pasaulinėse rinkose šiek tiek stabilizavosi po prieš kelerius metus buvusių didžiulių pikų, kitos pozicijos ir toliau pastebimai brangsta. Ypač ryškus cemento, betono gaminių bei įvairių izoliacinių medžiagų kainų augimas. Tai tiesiogiai susiję su gamybos kaštais, kuriems milžinišką įtaką daro vis dar sąlyginai aukštos energetinių išteklių kainos bei nuolat griežtėjantys aplinkosaugos ir tvarumo reikalavimai gamintojams. Kiekviena papildoma išlaida gamybos ir perdirbimo grandinėje galiausiai nugula ant galutinio vartotojo pečių, todėl sąmatos nenumaldomai pučiasi.
Kvalifikuotos darbo jėgos trūkumas ir atlyginimų kilimas
Žmogiškųjų išteklių problema Lietuvos statybų sektoriuje darosi vis opesnė. Ekspertai atvirai pabrėžia, kad šiuo metu rinkoje katastrofiškai trūksta aukštos kvalifikacijos ir patirties turinčių specialistų: pradedant mūrininkais, betonuotojais ir apdailininkais, baigiant inžinieriais bei projektų vadovais. Darbo jėgos trūkumą lemia iškart kelios esminės priežastys. Visų pirma, senstanti visuomenė ir tai, jog jaunoji karta gerokai rečiau renkasi profesinio mokymo įstaigas, ruošiančias statybų profilio darbuotojus. Antra, pasikeitę migracijos srautai – dalis darbuotojų iš trečiųjų šalių dėl įvairių teisinių ir geopolitinių priežasčių sunkiau patenka į vietinę rinką arba renkasi Vakarų Europos valstybes. Esant tokiam kritiniam darbuotojų trūkumui, esami meistrai ir brigados turi galimybę diktuoti savo sąlygas, todėl darbo užmokestis statybų sektoriuje auga gerokai sparčiau nei daugelyje kitų šalies ūkio šakų. Dažnu atveju būtent meistrų atlygis sudaro liūto dalį visoje namo statybų ar remonto sąmatoje.
Logistikos iššūkiai ir tiekimo grandinių trikdžiai
Nepaisant to, kad pasaulinės pandemijos apribojimai jau seniai tapo praeitimi, jos ir po to sekusių geopolitinių neramumų palikti randai tarptautinėse tiekimo grandinėse vis dar labai aiškiai juntami. Transportavimo kaštai išlieka aukšti dėl brangių degalų, trūkstamų tolimųjų reisų vairuotojų, naujų kelių mokesčių ir išaugusių draudimo įmokų. Be to, pasikeitus pasauliniams prekybos maršrutams, kai kurių specifinių statybinių medžiagų, apdailos detalių ar inžinerinių įrenginių (tokių kaip šilumos siurbliai ar išmaniosios vėdinimo sistemos) užsakymų tenka laukti kur kas ilgiau nei anksčiau. Ilgėjantys tiekimo terminai reiškia, kad statybų procesas lėtėja ir stringa, o laikas statybvietėje visada kainuoja papildomus pinigus – užsakovams tenka ilgiau mokėti už pastolių ar sunkiosios technikos nuomą, ilgiau išlaikyti statybvietės administraciją ir mokėti už laikinąją elektrą ar apsaugą.
Kaip kainų šuolis veikia nekilnojamojo turto rinką?
Išaugę statybų kaštai itin tiesiogiai ir skausmingai atsiliepia tiek pirminės, tiek antrinės nekilnojamojo turto rinkos dinamikai. Didieji vystytojai, susidūrę su vis labiau brangstančiomis statybomis, yra tiesiog priversti koreguoti naujų būstų pardavimo kainas aukštyn, kad išlaikytų bent minimalų projektų rentabilumą ir pelno maržą. Tai nulemia, kad naujos statybos butai, kotedžai ir namai tampa dar sunkiau įperkami vidutines pajamas gaunantiems ar jaunoms šeimoms. Dėl šios priežasties rinkoje pastaruoju metu pastebimas dalies naujų projektų startų atidėjimas – vystytojai nusprendžia „įšaldyti“ planuotas statybas, laukdami palankesnių makroekonominių laikų ir pigesnio skolinimosi, taip patys to nenorėdami dirbtinai sumažindami naujo būsto pasiūlą rinkoje. Ilgainiui sumažėjusi pasiūla vėlgi neleidžia kristi NT kainoms.
Privačiame asmenų sektoriuje situacija dažnai būna dar dramatiškesnė. Šeimos, kurios pradėjo individualių namų statybas remdamosi prieš metus ar dvejus darytomis pirminėmis sąmatomis, dabar dažnai atsiduria tikroje finansinėje aklavietėje. Darbų eigoje paaiškėjus, kad iš anksto suplanuoto biudžeto neužteks net vadinamajai pastato dėžutei uždengti ar sandarumui užtikrinti, gyventojams tenka pakartotinai kreiptis į bankus dėl papildomo finansavimo. Kadangi dėl Europos Centrinio Banko politikos palūkanų normos išliko aukštos, toks papildomas skolinimasis tampa itin brangia našta. Kai kuriais, kraštutiniais atvejais, pradėtos statybos yra tiesiog užkonservuojamos neribotam laikui, tikintis geresnių finansinių perspektyvų.
Ekspertų prognozės: ar statybos darbai dar brangs?
Ekonomistai, bankų analitikai ir statybų rinkos asociacijų atstovai, atidžiai vertindami dabartinę situaciją, siūlo užsakovams išlikti realistams. Didžioji dalis ekspertų vieningai sutaria, kad tikėtis reikšmingo ir ryškaus statybos darbų bei medžiagų kainų kritimo artimiausiu metu nėra jokio realaus pagrindo. Nors atskiros žaliavos (pavyzdžiui, mediena) gali epizodiškai atpigti, bendrą sąmatos kritimą greitai kompensuos ir toliau nenumaldomai augantis darbo užmokestis, infliaciniai procesai bei brangstanti logistika.
Trumpalaikėje perspektyvoje, apimančioje artimiausius 6-12 mėnesių, prognozuojamas kainų stabilizavimasis didelėse aukštumose, su nedidele, bendrą metinę infliaciją atitinkančia augimo tendencija. Ekspertai atkreipia dėmesį į vieną svarbų faktorių: jei Europos Centrinis Bankas toliau nuosekliai mažins bazines palūkanų normas, tai neišvengiamai atgaivins nekilnojamojo turto rinką. Atsigavus gyventojų perkamajai galiai, padidėjus paklausai ir palengvėjus būsto paskolų prieinamumui, vystytojai masiškai vėl imsis naujų, anksčiau atidėtų projektų. Tai automatiškai padidins statybinių medžiagų ir statybininkų paslaugų paklausą, kas natūraliai vėl sudarys stiprų spaudimą kainoms kilti į viršų. Taigi, lūkestis sulaukti didelių nuolaidų ar drastiško atpigimo statybų sektoriuje šiuo metu būtų klaidingas.
Patarimai planuojantiems statybas ar remontą
Nors bendra situacija rinkoje yra įtempta ir sudėtinga, geras strateginis planavimas gali padėti suvaldyti iškylančias rizikas ir išvengti nemalonių, biudžetą žlugdančių staigmenų. Štai keletas esminių ekspertų patarimų tiems, kurie ruošiasi naujo namo statyboms ar kapitalinio remonto darbams:
- Fiksuokite kainas sutartyse: Sudarydami sutartis su statybų rangovais, stenkitės maksimaliai tiksliai apibrėžti atliekamų darbų apimtis ir medžiagų įkainius. Jei rangovas reikalauja įtraukti kainų indeksacijos sąlygą (kas šiuo metu labai įprasta), aiškiai sutarkite, kokiems rinkos pokyčiams esant ir pagal kokius tikslius rodiklius (pavyzdžiui, oficialius Statistikos departamento duomenis) kaina galės būti keičiama.
- Turėkite nemenką finansinį rezervą: Prie suplanuotos detalaus biudžeto sąmatos visuomet pridėkite bent 15-20 procentų sumos visiškai nenumatytoms išlaidoms. Dabartinėmis neapibrėžtumo sąlygomis šis rezervas yra ne perteklinė prabanga, o griežta būtinybė, padėsianti nesustabdyti darbų pusiaukelėje.
- Pirkite statybines medžiagas iš anksto: Jei turite galimybę ir erdvės saugiai nuo vagysčių bei drėgmės sandėliuoti statybines medžiagas, tikrai verta jas įsigyti dar gerokai prieš pradedant realius darbus. Taip apsisaugosite nuo galimo jų kainos šuolio ateityje ir, kas dar svarbiau, išvengsite meistrų prastovų dėl vėluojančio tiekimo.
- Rinkitės tik patikimus rangovus: Nors gautas pigiausias komercinis pasiūlymas iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti labai viliojančiai, labai dažnai jis slepia paslėptus papildomus kaštus, nekokybiškas medžiagas arba riziką, kad darbai apskritai nebus baigti laiku. Daug protingiau yra sumokėti šiek tiek brangiau legaliai veikiančiai įmonei, turinčiai nepriekaištingą reputaciją ir solidžią darbo patirtį.
- Atlikite išsamią rinkos analizę: Prieš samdydami meistrus ar perkant medžiagas, skirkite laiko namų darbams. Gaukite bent 3-4 skirtingus, detalius komercinius pasiūlymus iš skirtingų tiekėjų, kad suprastumėte visiškai realią ir adekvačią rinkos kainą jūsų konkrečiame regione.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Žemiau pateikiame atsakymus į praktinius klausimus, kurie šiandien dažniausiai neduoda ramybės gyventojams, susiduriantiems su dabartiniais iššūkiais įkaitusiame statybų sektoriuje.
Ar verta atidėti planuojamo namo statybas laukiant, kol kainos ženkliai nukris?
Dauguma finansų ir NT ekspertų teigia, kad visiškai sustabdyti ir atidėti statybas vien tikintis didelio kainų kritimo nėra logiškas ir pasiteisinantis sprendimas. Istoriškai žvelgiant, statybų kainos ilgalaikėje perspektyvoje beveik visada yra linkusios kilti dėl natūralios infliacijos ir nuolat augančių visuomenės pragyvenimo standartų. Toks laukimas gali baigtis tuo, kad po kelerių metų norimos statybos atsieis dar brangiau, ypač turint omenyje, kad darbo užmokestis šalyje toliau sparčiai auga.
Kurios statybinės ir apdailos medžiagos pastaruoju metu pabrango labiausiai?
Statistikos duomenys rodo, kad pastaruoju metu labiausiai išaugo energiškai itin imlių medžiagų, tokių kaip cementas, betono mišiniai, stiklas ir įvairios mineralinės izoliacinės medžiagos, kainos. Taip pat dėl didžiulės paklausos Europoje reikšmingai pabrango įvairios inžinerinės sistemos – geoterminiai ir oras-vanduo šilumos siurbliai bei inovatyvūs rekuperatoriai. Tiesa, saulės elektrinių ir jų komponentų kainos pastaraisiais mėnesiais po truputį pradeda stabilizuotis ar net šiek tiek kristi dėl smarkiai išaugusios pasaulinės gamybos ir pasiūlos iš Azijos.
Kaip efektyviai apsisaugoti nuo nekokybiškai atliktų darbų, kai meistrai nuolat skuba į kitus objektus?
Vienintelis išties patikimas ir garantuotas būdas apsaugoti savo investicijas – samdyti nepriklausomą, atestuotą techninį prižiūrėtoją. Šis specialistas atstovaus išimtinai jūsų interesams statybų aikštelėje, kruopščiai tikrins atliekamų darbų kokybę, specialiais aktais priims vadinamuosius paslėptus darbus ir užtikrins, kad viskas būtų daroma tiksliai pagal patvirtintą projektą bei griežtus technologinius reikalavimus. Taip pat absoliučiai būtina pasirašyti oficialias, teisiškai įpareigojančias sutartis, kuriose aiškiai numatyta finansinė atsakomybė už vėlavimus bei ilgalaikiai garantiniai terminai.
Ar ilgai trunkanti statybų leidimų išdavimo ir biurokratinė tvarka turi apčiuopiamos įtakos galutinei projekto kainai?
Taip, ir tai daro didžiulę įtaką. Lietuvoje vis dar pasitaiko atvejų, kai biurokratinės projektų derinimo procedūros savivaldybėse ir kitose institucijose užsitęsia ne tik mėnesiais, bet kartais ir metais. Tai dirbtinai prailgina bendrą projekto įgyvendinimo laiką. Per šį neplanuotą laukimo laikotarpį rinkoje dažniausiai pasikeičia (išauga) tiek medžiagų, tiek ir rangovų darbų kainos, todėl pradinė, prieš metus ar dvejus sudaryta sąmata, tampa visiškai nebeatitinkanti realybės. Be to, ilgėjantis ir sudėtingėjantis projektavimo bei derinimų procesas automatiškai didina ir pačių architektų bei inžinierių paslaugų kaštus.
Modernių technologijų ir tvarumo įtaka būsimiems projektams
Stengiantis suvaldyti nesulaikomai augančius fizinės darbo jėgos ir tradicinių statybinių medžiagų kaštus, statybų sektorius tiek pasaulyje, tiek Lietuvoje vis sparčiau atsigręžia į modernias inovacijas bei gilią procesų skaitmenizaciją. Ateities ir netgi dabarties statybos tampa tiesiog neatsiejamos nuo išmaniųjų technologijų, kurios suteikia galimybę maksimaliai optimizuoti išlaidas dar pačioje ankstyvojoje projektavimo stadijoje. Puikus to pavyzdys – pastatų informacinio modeliavimo (BIM – Building Information Modeling) technologijos. Jos padeda milimetrų tikslumu apskaičiuoti reikiamų statybinių ir apdailos medžiagų kiekius, pastebėti ir išvengti kritinių klaidų brėžiniuose bei inžinerinių tinklų susikirtimuose, o tai reiškia reikšmingai sumažintą statybinių atliekų kiekį bei išvengtas brangiai kainuojančias perdarymo išlaidas realioje statybvietėje.
Be to, reaguojant į brangstantį meistrų darbą, NT rinkoje itin sparčiai populiarėja modulinė statyba ir gamyklose surenkamieji skydiniai namai. Didžioji dalis tokių modernių pastatų elementų – sienos, perdangos su jau integruota apšiltinimo medžiaga ar net elektros instaliacija – yra idealiai pagaminami gamykloje, kurioje užtikrinamos kontroliuojamos sąlygos ir nepriekaištinga kokybės kontrolė. Tuo tarpu pačioje statybvietėje vyksta tik itin greitas ir švarus šių modulių surinkimas naudojant kranus. Toks progresyvus metodas leidžia drastiškai, kartais net keliais mėnesiais, sumažinti poreikį brangiai kainuojančiai rankų darbo jėgai objekte, visiškai apsaugo patį statybų procesą nuo nepalankių, permainingų oro sąlygų. Tuo pat metu Europos Sąjungos direktyvų palaikomas augantis reikalavimas tvarumui, žiedinei ekonomikai skatina naudoti vis daugiau perdirbtų bei vietoje išgaunamų ekologiškų medžiagų. Tai ilguoju laikotarpiu ne tik padeda atsakingai tausoti mus supančią aplinką, bet ir mažina visos valstybės priklausomybę nuo sudėtingų, lengvai pažeidžiamų tarptautinių logistikos grandinių. Galima visiškai pagrįstai teigti, kad inovacijos, procesų automatizavimas bei efektyvinimas bus tie pagrindiniai išsigelbėjimo įrankiai, kurie padės išmaniai atsverti nesibaigiančią statybų kainų kilimo tendenciją visuose ateities projektuose.
